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赴深圳吴帮、宁波脯甲赔、苏州亿贝在线娱乐登录车辆段上盖物业开发考察的学习总结


一堵、考察项目简介

1帕、深圳亿贝在线娱乐登录

深圳亿贝在线娱乐登录的物业开发开展得较早滤光,并且开发的项目较多涪,几乎所有的车辆段都进行了上盖开发谴瞥贯。深圳亿贝在线娱乐登录无论是开发项目的确立和管控还是管理部门对技术的标准控制都已经形成一定的定式和规则肉,可以参照学习即盯,比如消防以及结构超限等剔扳核。本次实地考察了前海车辆段贝、塘朗车辆段物业开发以及亿贝在线娱乐登录金融科技大厦站城一体开发项目晴。

前海车辆段上盖物业开发结合白地形成整个城市综合体大型开发项目痰蝗,上盖开发业态主要有金融服务的企业总部片区貉躲,体育运动场馆姆泉诡,绿化景观扑,小高层住宅片区以及幼儿园盘攻忙,盖边的白地还有高密度的商业和住宅开发孟乱。        

塘郎车辆段主要为住宅与公寓开发价帕,上盖开发业态为小高层住宅浑,幼儿园以及学校的操场隙福。

另外重点了解了横岗车辆段半,长圳车量段上盖开发情况撑倦馁。横岗车辆段为双层停车场的上盖开发吝,第二层停车对结构的振动影响比较大骑禽搭,上盖开发的业态主要为绿化景观极,配套商业和运动场地孪娩膛,住宅开发仅在一层停车列检的范围内彼。长圳车辆段目前正展现出车辆段上盖以后形成盖体造地的情况币骋廓,等待着招拍挂以后就可进行后一步的商业开发甜。

2将疗、宁波天童村车辆段

宁波天童村车辆段上盖开发结合周边的白地形成集商业住宅为主的TOD模式综合开发项目米讨赣。盖体上的开发业态主要为车辆段厂前区生产办公敛、住宅拨架、幼儿园刻俗、文体中心以及轨道公司职工宿舍浆。目前盖上物业开发住宅部分已经完全销售完毕类灰。周边白地的住宅开发正在分期实施氮脾。                                  

3脚翟、苏州太平车辆段上盖开发项目由周边白地和上盖18层的住宅开发项目组成的TOD模式综合开发桂沉膳,是国内目前盖上开发高度较高的车辆段开发项目绵。

二孩蔡弥、考察中对重点关注问题的学习总结

1蓖食缕、关于上盖物业土地出让程序从、优惠政策支持胁、上盖开发合作模式狸四,物业开发前期方案的建筑布局荆轰、业态设置等考虑因素咳。

a羌、亿贝在线娱乐登录上盖物业开发研究工作起步较早探粪,探索实践了自主式开发唯肌、代开发鲍蔡、协议型合作开发和法人型合作开发的模式蓖,目前法人型合作开发模式用的比较多啼。特别已深圳亿贝在线娱乐登录更具代表性溶毕。

b排虽醚、宁波亿贝在线娱乐登录是在考虑今后经济发展的基础上才确定进行上盖物业开发决策(2010年)竞目,决策时承担一定的风险唉饱。

c氯挖、苏州太平车辆段上盖开发时轨道公司进行的估算敬狠舜,如果仅靠盖上物业开发来平衡上盖盖体的投资增加矫隶,需要盖上开发的住宅售价接近每平方1.4万元(估算是按照盖上18层的住宅开发来进行的)藤剁。

d考恫、上盖物业开发需结合周边地块房价情况综合决定碱,特别是昆明在没有房价强烈支撑的前提下咖,需认真研究成本与盈利的平衡谢恕。

2宿、关于上盖物业结构设计方面涉及的结构转换玛挖继、结构处理方案及经验犯猫。

a前、国内现在的上盖开发结构转换主要有梁式转换活碳屋,板式转换霜汾,桁架转换羚,箱体转换势。所考察三地的抗震设防烈度为6~7度萝瘟。深圳所有的上盖物业开发高度控制在框架限高范围匙季,为小高层住宅泻胶示,采用梁式转换或者是部分桁架转换狗案里。

b吞臀滑、宁波天童庄车辆段也是盖上小高层住宅贫。按照框架结构来设计吮,采用梁式转换雾镣扦。

上述结构转换的优点为工程经济较好佛堂苍,超限不多挎遂剩,容易与审查的专家达成一致意见琼副。

c宫评、苏州太平车辆段采用箱体转换豌,盖上为18层的住宅狙抱此。按照其设计单位的计算泛,在抗震设防8度地区类似的结构转换形式搜,盖上可以做到13层左右乖侠。

d才笛俗、宁波在进行上盖开发时粪浆措,出现规范调整抗震要求提高的情况蔚尸碘。为避免这类情况钱默,应尽量缩短上盖物业开发和盖下轨道交通建设之间的时间滑安。

3努粕悍、关于上盖物业减振降噪方面的考虑及经验日吕。

深圳部分车辆段上盖物业开发以及宁波天童庄车辆段上盖物业开发时专门进行了盖上物业舒适度评价的研究趟五笆,按照其研究以及目前投入使用的实际效果梢豌,普通亿贝在线娱乐登录车辆段上盖开发除了在试车线认劲,振动噪音一般情况不会对盖上物业造成影响坤。但是类似横岗车辆段双层车辆段并且采用桥建合一的结构形式誓,车辆运行振动直接传递到结构体胶县顶,盖上的振动较大乖帽端。因此垮瞧,此部分上盖的物业开发业态仅局限于运动场地八,绿化景观等脐。

4详静酥、关于上盖物业消防设计等经验

a嘛锈些、通过考察了解到车辆段上盖基本都是以盖体为分界袱,严格区分盖下的工业厂房性质和盖上的民用建筑性质贸沃睫。但是在其他消防的具体要求上憋难,各地消防系统具体要求不近相同被盆。因此荣袜,在方案阶段需及时同当地消防部门进行沟通落实其僧。

b寄盘、苏州轨道公司只指出匙遁裳,在太平车辆段上盖开发时还可以将物质总库放在盖体下头,但其后的胥口车辆段上盖开发时斤凡雀,消防系统要求物质总库必须独立放置于盖外咐。昆明亿贝在线娱乐登录上盖开发在方案设计前需与消防部门对接明确颗驳。

c韧、绿地率的计算需要同规划局进行沟通离,对于高大乔木的栽种处可以采用局部堆土造坡的形式此。

三锰、考察后的思考与建议

1挡喷、车辆段上盖发开以后最大的受益者是周边的白地物业朗芜,车辆段上盖要同周边的白地开发合为整体一同开发墓竣,并尽量争取整体开发项目的绿地率以及容积率的政策支持筐菩摩。设计过程中注意加强排水及立体景观效果的设计歌垫下。

2嗅、车辆段和停车场一般地处偏僻绰,物业开发需要尽量就近引进亿贝在线娱乐登录车站理敌姜,并加强亿贝在线娱乐登录与其他交通方式的接驳火狄。

3退丝橇、目前车辆段上盖开发一般都由亿贝在线娱乐登录公司用亿贝在线娱乐登录建设资金做好上盖体以后再进行招拍挂采唐颧。拍地所得充抵原来的垫资以及建设期间的利息臼。若能尽早的引入社会资金糙,可以缓解亿贝在线娱乐登录建设资金压力鸡浪碾。杭州正在探索的政策改革可以有效的缓解这一问题痰被衅。

4枢妻、车辆段盖上开发是商业行为解驾宠,需要在项目的前期策划就引入商业的开发策划倍,积极协同配合邪啪幂。

5盎嘘、建议昆明亿贝在线娱乐登录上盖物业开发政策的可以参考《杭州市城市轨道交通上盖物业预留工程前期工程审批指导办法》哩腥,另外车辆段上盖开发对市容市貌嗣,城市环境做出了贡献炬,也需要尽可能的去争取政策的支持和倾斜玫昏络。


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